Hausverwaltung reagiert nicht – was Eigentümer jetzt tun können

Wenn die Verwaltung nicht reagiert, kann es sinnvoll sein, die nächsten Schritte geordnet zu strukturieren. Die richtige Vorgehensweise hängt davon ab, ob es um eine WEG oder um eine einzelne Mietverwaltung geht.

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Direktantwort

Wenn eine Verwaltung nicht reagiert, bedeutet das nicht automatisch Handlungsunfähigkeit. In einer WEG gelten andere Abläufe als bei einer einzelnen Mietverwaltung. Deshalb ist es sinnvoll, den passenden Weg je nach Konstellation zu prüfen und die nächsten Schritte nachvollziehbar zu dokumentieren.

Mustertexte können dabei als organisatorische Orientierung dienen, ersetzen jedoch keine Prüfung im Einzelfall.

Für wen gilt das?

Diese Seite richtet sich an zwei unterschiedliche Fälle. Die Vorgehensweise ist jeweils anders:

  • WEG (Eigentümergemeinschaft): Entscheidungen werden gemeinschaftlich getroffen. Einzelne Eigentümer ersetzen die Verwaltung nicht.
  • Einzelvermieter mit Mietverwaltung: Der Eigentümer ist Auftraggeber der Verwaltung; im Vordergrund steht die Vertragsbeziehung und mögliche Weisungen.

Typische Situationen

Das Problem tritt in der Praxis häufig in diesen Fällen auf:

  • Hausverwaltung antwortet seit Wochen nicht auf Mails
  • Rückrufe erfolgen nicht trotz Schäden oder Beschwerden
  • Beirat erreicht niemanden
  • Angebote oder Reparaturen werden nicht beauftragt
  • Eigentümerversammlung wird nicht einberufen
  • Jahresabrechnung bleibt aus
  • Versicherungsschaden wird nicht gemeldet
  • Dringende Maßnahmen bleiben unbearbeitet

In diesen Fällen entsteht schnell Unsicherheit: Welche Schritte sind sinnvoll – und wie geht man geordnet vor?

Was rechtlich gilt

WEG (Eigentümergemeinschaft)

Das WEG sieht vor, dass die Gemeinschaft grundsätzlich handlungsfähig bleibt. Der Verwalter soll nach § 27 WEG u. a. Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung durchführen, Beschlüsse umsetzen, Schäden abwenden und erreichbar sein.

Bleibt der Verwalter untätig, kann das auf Probleme in der Verwaltung hinweisen. Die Gemeinschaft entscheidet jedoch gemeinschaftlich über das Vorgehen.

Typische vorbereitende Schritte (je nach Einzelfall):

  1. Kontaktaufforderungen mit Fristsetzung nachvollziehbar dokumentieren.
  2. Unterlagen anfragen und den Stand der Vorgänge prüfen.
  3. Eine Eigentümerversammlung vorbereiten und einen Beschlussprozess anstoßen.

Mietverwaltung (einzelner Eigentümer)

Bei der Mietverwaltung steht die Vertragsbeziehung zwischen Eigentümer und Verwaltung im Vordergrund. Der Eigentümer ist Auftraggeber; je nach Vertrag können Weisungen möglich sein. Der konkrete Umfang richtet sich nach den vereinbarten Leistungen.

Typische Schritte zur Klärung (je nach Vertrag):

  1. Leistungsumfang und Kommunikationswege im Vertrag prüfen.
  2. Rückfragen und Fristen schriftlich dokumentieren.
  3. Gemeinsam festlegen, welche Aufgaben kurzfristig Priorität haben.

Hinweis: Mustertexte können organisatorisch unterstützen, ersetzen jedoch keine Prüfung im Einzelfall.

Sofortlösung

Sie müssen jetzt noch keinen neuen Verwalter suchen. Ein erster Schritt kann sein, die nächsten Punkte strukturiert zu ordnen.

WEG: Muster-Vollmacht als organisatorische Hilfe:

  • Kontaktaufforderungen strukturiert vorbereiten
  • Fristen nachvollziehbar dokumentieren
  • Unterlagen anfragen
  • Maßnahmen vorbereiten
  • die nächsten Schritte ordnen

Mietverwaltung: Mustertexte können helfen, Erwartungen und Fristen gegenüber der Verwaltung klar zu formulieren. Die konkrete Wirkung hängt vom Vertrag und Einzelfall ab.

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Was danach passiert

Typischer Ablauf (allgemeine Orientierung):

  1. Vollmacht verwenden und Kontaktversuch dokumentieren
  2. Reaktion des Verwalters abwarten
  3. Falls weiterhin Untätigkeit: weitere Schritte einleiten
  4. Erst dann entscheiden, ob ein Wechsel sinnvoll ist

In vielen Fällen kann ein strukturierter Schritt zur Klärung beitragen, das hängt jedoch vom Einzelfall ab.

Wenn Unterstützung gewünscht ist

Auf Wunsch schauen wir uns die Situation kurz an und geben eine allgemeine Einschätzung. Sie entscheiden danach selbst, ob und wie Sie vorgehen möchten.

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FAQ

Weitere FAQs
Darf ich den Verwalter überhaupt umgehen?
In einer WEG ersetzen einzelne Eigentümer die Verwaltung nicht. Es geht typischerweise um die Vorbereitung gemeinsamer Schritte. Bei Mietverwaltung richtet sich das Vorgehen nach dem Vertrag.
Muss ich sofort kündigen?
Nicht zwingend. In der WEG entscheidet die Gemeinschaft; bei Mietverwaltung hängt die Kündigung von den Vertragsregelungen ab.
Wer haftet bei Untätigkeit?
Die Verantwortung lässt sich nicht pauschal beantworten und ist vom Einzelfall abhängig. In der WEG betrifft das die Gemeinschaft, bei Mietverwaltung die vertraglichen Pflichten.
Kostet mich das etwas?
Die Muster-Vollmacht ist kostenlos nutzbar. Weitere Leistungen werden nur nach individueller Vereinbarung erbracht.
Wann sollte man wirklich wechseln?
In der WEG entscheidet die Gemeinschaft über einen Wechsel. Bei Mietverwaltung hängt ein Wechsel von der Vertragslage und der persönlichen Entscheidung des Eigentümers ab.

Hinweis

  • Die Inhalte dienen der allgemeinen Information und Orientierung.
  • Sie stellen keine Rechtsberatung dar.
  • Die Inhalte können für den Einzelfall inkorrekt oder unvollständig sein!
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